住まいづくり／一般商品とは異なる特性

住まいづくりは一般商品とは異なる特有性がある

住まいづくりは一般商品とは異なる特有性があります。一般商品であれば購入する前に確かめることができますが住宅は出来上がるまで確かめることができない。モデル住宅やカタログなどで確認できても生活しなければ本当のことはわからない。

オーダーメイドの商品にしても、一般のオーダーメイド商品であれば制作・製造は任せてしまうが住宅は建築主も住まいづくりに参加する。しかも、住まいづくりを進めていく過程で重要な決定は建築主がします。

住まいづくりの特異性

住まいづくりは一般商品とは異なる特有性がいろいろあります。代金を支払う時、一般商品であれば商品と交換で支払うが住まいづくり取得する前に多くのお金を支払います。住宅が完成するまでは業者側が資金のやり繰りするのが本筋だと思える。住まいづくりの特有性を整理しますと、

〔住まいづくりの特異性〕

1.「住まいづくり(商品づくり)」に、建築主側も参画する
2.「住宅の良し悪し」は、生活してみなければわからない
3.「住宅価格」は、変動していく
4.「保証」が、わかりにくい
5.「お金」は、住宅を取得する前に支払う

●「住まいづくり」に建築主側も参画する

オーダーメイドの商品は多くあります。洋服・家具・ハンドバック・・・。いろいろありますが、注文主が関わるのは初期の段階で、後は業者側に任せることが多い。

しかし、住まいづくりは最初から完成まで建築主側が関わります。建築実務の大きな流れは「1.計画、2.設計、3.見積、4.契約、5.工事、6.竣工」です。この流れは新築・リフォームどちらにも共通します。

設計・見積・工事の業務は建築主側が直接作業をすることはありませんが業務には参加していきます。その立場は多くの判断・選択の決定をする立場になります。従って、建築主側にとって「判断」と「選択」は重要な課題となります。

住まいづくりが終われば、「判断」「選択」した結果の良し悪しを検討できますが、それでは遅いわけです。望ましいのは建築する前に正しく「判断する」「選択する」ことを学ぶことです。

●「住宅の良し悪し」は生活してみなければわからない

一般に、物を購入する時は確認して購入するかどうかを決めます。住まいづくりは確かめる前に購入の決断をしなければならない。モデルハウスを目で確認しても本当の価値は住んでみなければわからないものです。

住まいづくりは高額な商品だけに”簡単にはやり直せない”。そのために、計画・設計・見積り・契約・業者の決定・工事を慎重に進めて行く。それでも「失敗・後悔」は起こります。重要なことは”大きな「失敗・後悔」”をしないことです。

もともと住まいづくりは個別的なものです。合理的な台所作業を好む人もあれば、適度な遊びの空間・見せない台所・食器器具をインテリアにして楽しむ方もいます。

吹き抜けの居間にもいろいろな欠点があります。鑑賞して楽しむことであればいいのですが生活を重要視するなら慎重にすることです。例えば、夜になると怖さを覚える・暖冷房で暖かい空気が上ってしまう・窓の掃除が大変・家族が集まっても心理的な距離を感じてしまう・外の雨の寂しさが居間に入り込んでくる・・・。の欠点もあるのです。

「失敗・後悔」は住宅に限ったことではなく、建築にもあります。契約後に建築費が大きく膨らんだ・業者とのトラブルが起きた・保証内容が完成するまで分からなかった・・・。

もし手元に「確認書」があれば、建築する前に「住宅の良し悪し」を判断できるので、”大きな「失敗・後悔」”を回避することができるでしょう。

●「住宅価格」は変動していく

契約後に商品の価格が変動していく。それは契約内容それ自体ではなく、次のような住まいづくりの商行為に起因していることが多いのでしょう。

1.住まいづくりは契約後に更なる打合せがある。
2.更なる打合せから生じる建築内容の変更がある。

住まいづくりの見積書で認識しておくことは、建築主は「何とか見積書の価格を大きくオーバーしないように」と考えるが、建築業者は「見積書の金額は最低であり打合せをしながら費用が増えていくのは普通」と考えています。

●「保証」がわかりにくい

住まいづくり保証はわかりにくい。一般の保障といえば、商品に欠陥は無償で修理するか取り替えるかでわかりやすい。住まいづくりの保障は複雑で、その保証内容は直接企業側が作ったものでなく、第三社の機関が作ったものが多く、個別的な企業の対応になっていない。

保障に安心するには、一元化されていない複雑な保障内容を、建築主側で整理して対応することが求められる。

〔保障の事例〕

住宅完成保証制度
住宅瑕疵担保履行法
住宅の品質確保の促進等に関する法律
地盤保証制度

●「お金」は住宅を取得する前に支払う

多くの商行為は金銭を支払って商品を受け取ります。しかし、住まいづくりは商品(住宅)を受けとる(所有)前に多くの資金を支払います。本来ならば、工務店側が完成するまでは資金のやり繰りをし、完成した時に建築主から資金を受け取ることが理にかなっています。

また、お金を支払っても、住宅が自分の所有になるまでに、長い期間があることです。この「長い期間」が問題なのです。「出来上がった物に満足がいかない」「欠陥がある」などというトラブルも起こりがちです。 

工務店側は建築主側から支払われる資金は支払ってくれた建築主側のために使っているのではなく、他の未払いの工事代金に回されているのです。

請負契約の根本は、注文者からの発注に基づき、請負人が仕事の完成を約束することです。従って、仕事が完成しないことには報酬は発生しないということが大原則となっています。

※請負契約については、トラブルの予防、解決に向けて、2020年4月1日に「請負契約」に関する規定が大きく変更されました。

住まいづくりの進め方

何事かを成そうとする時は計画を立てます。その計画がシッカリしていれば達成するでしょうが計画が悪ければ達成は難しくなります。

住まいづくりの場合も同じです。住まいづくりを進めていくのに一連の流れがあります。その流れを「ステップ」あるいは「プログラム」と称しています。ここでは流れを「ステップ」とし各ステップごとの業務実行を「プログラム」と表現します。

住まいづくりの「ステップ」は住宅メーカー・工務店・設計事務所ではそれほど違いはないが、「プログラム」には大きな違いがあるようです。

例えば住宅メーカーは会社側の商品を基本に進めていく、工務店は建築主側の条件・要望を基本に進めていく、設計事務所側は設計思想・拘りを基本い進めていく。

住まいづくりを進める前に、住宅会社側・工務店側・設計事務所側に「ステップ」・「プログラム」を詳細に説明してもらい、疑問はあったら質問をし納得してから建築実務を始めていく方が効率的に進めて行けます。

●プログラム

住まいづくりの流れを業務ごとのステップに分けますと「1.設計、2.見積り、3.施工条件、4.請負契約、5.工事、6.竣工」になります。この流れは新築・リフォームどちらにも共通します。各ステップ毎の業務を進めて行くには更なるプログラムがあります。

例えば「1.設計」の業務では「1.条件や要望を整理し、2.設計図で表現する」そのためには条件・要望を整理するツール(書式・調査書・報告書・・・・)が必要になります。設計はプランニングをしながら配置図・間取り・外観を進めて行きます。一つの業務にもいろんな実務があります。

各ステップごとの実務は「1.建築主側が条件や要望を出す。2.工務店側は条件や要望に回答する。3.建築主側が回答を決定する」という繰り返しで進んでいきます。

多くの方は学者や建築のプロになることが目的ではありませんので、設計業務や工事監督をする能力を必要とはしません。必要なのは、業者からのいろんな提案や申し出を賢明に「判断・選択する能力」です。

設計業務では「建築主側の条件や要望が設計に反映されているかどうか？」を判断できる能力です。見積り業務では「建築主側の予算を有効に配分されているか？」を判断できる能力です。

●オープン

住まいづくりは「オープン」に進めていきます。家族間ではそれぞれの考えや思いをオープンに話し合う。家族間では好き勝手に自由に話し合いをしても、時間が経てばやがてはまとまります。

建築の考えが固まったなら、家族間以外にもオープンにして進めていくことでいろんなメリットがあります。そのメリットの一つに「多くの情報」が集まります。知人に話すことで得る情報・金融機関や行政側からの情報・建築業者からの情報・・・・。オープンにすれば情報だけでなく人も寄ってきます。役に立たない情報であれば捨てればいいし、嫌な業者に思えたら断ればいいのです。

注意しなければならないことがあります。知人から業者を紹介されても、知人の業者から建築工事の申し出をされても、取引先から頼まれても、どのような状況であっても「決して建築依頼の約束をしない」ことです。

どうしても断れない状況になった場合には上手に断ることです。そんな時嘘も方便で誰かのせいにして断ればいいのです。例えば奥さんの友人から業者を紹介された時「私はそれでもいいのですが、主人は業者を決めているようです」。あるいは主人が親せきの工務店から頼まれた場合「私は親せきに頼むのが良いと思っているが、会社の取引先から頼まれた。あるいは息子に勤め先から頼まれた」と言い訳すればいいのです。

●比較しながら

住まいづくりは「比較しながら」に進めていきます。比較しながら住まいづくりをすることにはデメリットがあるかもしれないが、メリットの方がはるかに多いのです。

工務店側にすれば比較されることは望まないのが本音です。それを避けるために比較することのデメリットを主張するかもしれないが、どのような主張であっても工務店側に立っていることなので無理があるようです。

比較することのメリットは無理なく主張することができます。価格だけではなく、商品の品質やサービス・保証内容が良くなります。数社の提案を比較する・数社のアドバイスを検討する・数社の回答内容を比較する。比較するメリットが大きいのです。

しかし、注意することもあります。それは「理性的」に判断・選択することです。どういうことかと言いますと、比較をしますと「欲」が高くなってきます。それで、無理な価格で工務店側に住まいづくりを依頼してしまう。そうすれば、欠陥工事が生まれる可能性が高くなります。

あるいは、理性より「欲」の計算をしてしまう。例えば、設計はA工務店がよいが、見積りはB工務店がよい。こんな時、建築主側は「A工務店の設計でB工務店に工事を依頼しよう」と考えるかもしれない。こんなことすれば住宅が出来上がれば、A工務店側に設計だけを利用したことをわかってしまいます。もしA工務店側が建築主側に対し法的な行動をした場合には面倒なことになります。

建築主側の理性が高ければ、A工務店から設計への対価を支払うことの買取交渉することもできるわけです。ところが「欲」が高ければこのような思考はしなくなてしまう。 「欲」を抑える冷静な理性を働かせることです。迷ったら急いで決定しないで迷ったままして住まいづくりを進めて行けば自然と結論が出ます。

当方の提唱

●住まいづくりは「判断力」と「選択力」が重要

ある歌手が評価されないことに立腹して「歌うことができないあなたに、どうして私の歌い方を評価できるのか？」と話したところ、その方は「私は卵を産めないが、良い卵悪い卵の見分け方ができます」と応えたという話があります。

建築主は住まいづくりが終われば、「判断」したこと「選択したことを検討できますが、それでは遅いわけです。望ましいのは建築する前に正しく「判断する」・「選択する」ことを学ぶことです。「住学教室」は一回参加するだけで”判断と選択の基本”を学べる勉強会です。

●理解しながら住まいづくり

建築業務の流れを大きく分けますと「1.設計、2.見積り、3.施工条件、4.請負契約、5.工事、6.竣工」があります。この流れは新築・リフォームどちらにも共通します。その業務は「1.建築主側が条件や要望を出す。2.工務店側は条件や要望に回答する。3.建築主側が回答を決定する」という繰り返しで建築業務が進んでいきます。

多くの方は学者や建築のプロになることが目的ではありませんので、設計業務や工事監督をする能力を必要とはしません。必要なのは、業者からの様々な提案や申し出を「賢明に、判断・選択する能力」です。

良い住宅を理解すれば良い設計がわかる、良い設計がわかれば間取りの見方も分かる、予算配分が分かれれば見積書を読むことができる、業者の判断し方がわかれば契約前に確認できる。

●下記は「住学教室」で勉強するテーマの事例

家族が健康に暮らせるいわゆる「健康住宅」は木材や自然素材を使用することでは実現できるものではない。

住宅業界で健康住宅の問題点は、

1.木材を使用することが健康住宅であると思っている
2.特殊の工法が県境住宅をつくると考えている

多くの工務店は自然素材や新工法が健康住宅であると盛んにPRをしています。しかし、健康的な生活環境は、建築材料・新工法・設備機器だけで実現できるものではありません。

健康には「睡眠・食事・運動」のバランスが大事という当たり前のことが、住まいづくりを考える時、建築の専門家から「自然素材や新工法が健康住宅」であると強く主張されるとその言葉が本当に思えてしまう。健康住宅は工務店側の押売り的な住まいづくりでは実現できるものではありません。建築主と工務店が健康住宅について共通の認識をもって、一緒に住まいづくりを進めていくものです。

●「価値の高い住宅」を建築する

どうせ建築するなら本当の価値ある住宅をつくってみませんか？多くの住宅機能を検討するだではなく、自分たちの家族にとって本当に価値ある住宅をつくるのです。

望む住宅は各人各様です。、和風住宅を好む人もいれば都会型住宅を望む人もいます。家族の強い絆が育つ住宅を求める人もいれば自立心・独立心が育つ住宅を望む人もいます。どんな住宅を求めるかは、建築主が決めることなのです。

住宅の価値には「1.所有価値、2.資産価値、3.利用価値」があります。所有価値は所有することで社会的な評価が高くなるあるいは所有することで安心する。資産価値は売ればどれくらいになるかなど金額で評価されます。一方の利用価値は生活する側面から評価します。利用価値の高い住宅は便利性・快適性・デザイン性だけではなく、家族が「望む家族関係や家庭生活」に対応している住宅です。

住まいづくりは「これからの、家族関係や家庭生活」を家族みんなで考える良い機会です。住学教室では「価値の高い住宅」を建築するための「判断と選択の基本」を学ぶことができます。

●「失敗・後悔しない住まいづくり」を実現する

住まいづくりで「成功することだけでなく、失敗しないことも考える」ことは大事です。ところが「失敗しない」の課題を本気で取り組んでいる工務店を見かけることはありません。

背景にはそのような「勉強会」は企業側にメリットが少ないからでしょう。 「勉強会」はインターネットで集められるような内容では関心を起こすことができないし、お客さんを探す手段という狭い了見では集客はできない。何よりも、建築主側に 多くを勉強してほしくない本音があるののかもしれない。

どんな住宅を建築するかは人それぞれですが住まいづくりは簡単にはやり直せない。だから、決める前・建築する前に「失敗・後悔しない住まいづくり」の住学教室への参加してみららどうでしょうか。役に立ちます。

住学教室は2つの方針で思考・工夫したものです。その結果、「失敗・後悔しない住まいづくり」の内容は、インターネットでも書籍・雑誌でも学ぶことができない内容になりました。

住まいづくりには夢があります。快適な生活を、きれいな生活環境を、家族が仲良く生活を、自然災害に安心を、和む空間を、健康的な住環境を、趣味を楽しみたい‥‥‥等いろいろです。

住まいづくりが十人十色でも、住まいづくりを計画をしている方に、いつか住まいづくりをしようと思っている方に、共通な願いがあります。それは、「失敗・後悔したくない」という願いです。

住まいづくりでの失敗・後悔の事例は多くあり、複雑に見えても「成功する5つの方法」で解決することができます。

何事も失敗・後悔しないためにはある程度の経験が必要です。しかし、多くの方は住まいづくりを一生に一・二度の経験しかできないので、経験を積んで正しく判断をするわけにはいかない。そうかと言って、住まいづくりを思い立った時は短期間で住まいづくりを進めていくことが多いので、長期間勉強することも現実的ではない。

住まいづくりは取り返しのつかないことなので、是非とも失敗・後悔は避けなければならない。そんな実情に「住学教室」は大変や役に立ちます。

建築はまだ先、新築かリフォーム、どこに相談しようか、業者は決めている、資金が気になる、何から始めればいいのか‥‥‥等。思いと考えはいろいろありますが、「住学教室」での体験は“私は、失敗・後悔しない住まいづくりができる”という確信を得ることができるでしょう。