住宅業界／見せかけの多い世界です

建築業界には「プロは騙せないが、素人はいくらでも騙せる」という慣習がある

建築業界は複雑な業界で、歴史も長く技術が進歩してきたが好ましくない慣習も残っています。その一つが「プロは騙せないが、素人はいくらでも騙せる」という慣習です。ここでの「騙す」とは詐欺行為をすることではなく「見せかけをする」ことです。

建築業界でも特に住宅業界は見せかけの多い世界です。現代では、情報を得ることはさほど困難ではなくなり業者側の話を鵜呑みにすることが少なくなりましたが、見せかけの手法で素人を騙せる状況は変わってはいません。

テレビで放映されるような悪徳業者とは違います。建築知識も経験もある普通の建築関係者に「素人は、見せかけで騙せる」という意識があるのです。

建築主が思わず「勘違いする」事例

住宅業者を評価する時、評判・価格・設計・施工・サービス・保証‥‥等様々な視点から評価をします。少し考えればわかることなのですが、評判が良いからといって価格が安いわけでも設計力が高いわけでもないのです。設計力が高いからといって施工力が高いとは限らない。施工力が高いといって建築後の保証に安心できるとは限らない。

工務店を一つの側面だけで判断しないことです。ところが、一つの側面を強調されると全体が見えなくなってしまうことが多いのです。下記にいくつかの事例を挙げました。

●「信頼できる工務店」と思ってしまう

✔「特殊な工法」を強調されると、あたかも高い技術力を持つ業者であると思ってしまう

今はどのような工法でもそれに代わる技術はいくらでもあります。特殊な工法には見えない欠点が隠れていることが多い。例えば耐久性の問題、維持管理の問題、補完性の問題、効果の継続性の問題‥‥。工務店の技術への評価は、特殊な技術を持っていることではなく標準的な工事を総合的に施工管理できる能力です。

✔「腕の良い大工がいる」と強調されると、シッカリした木造住宅できると思ってしまう

今は昔と違うのです。一昔ならノミとカンナで木材を削ったり木材に細工を施すなど道具の使い方が大工職人の技術でした。今では建築部材を加工することはほとんどなく出来上がりの部材を説明書に従って組み立てていく。丈夫でシッカリした建物は設計者・現場監督・技能者の協力で出来上がっていくのです。

✔職人気質を強調されると、まじめな工務店であると思ってしまう

何事にもメリットとデメリットがあります。職人気質という言葉から「納得できるまで念入りに仕事をする実直な人柄」・「他人の意見を受け入れない自分勝手な頑固な人」という2つの印象を受けます。

住まいづくりは生活する方が主役です。「職人気質」は時には建築主にとって好ましくないこともあります。何よりも「職人気質」という言葉の都合の良い面だけを強調して工務店を印象づけすることはいかがと思います。

✔営業マンいないことで、しつこくしない工務店と思ってしまう

「営業マンを好ましくない人物」と定義してしまう。ビジネス業務で悪い営業マンがどこにもいます。住宅営業に限って言えばしつこくしても契約にはなりません。むしろ、そんなことをすればお客さんは逃げていきます。

工務店側の営業マンは住宅商品を売り込む営業ではないはずです。「建築主が望む住まいづくりするためにサポートをする」ことが本来の営業マンの役割です。

「営業マンがいないことを主張する工務店」は、”1.営業業務を正しく理解していない。あるいは、2.営業マンを採用する企業力がない”のどちらかでしょう。

✔保証機構に加盟していることで、工務店を信頼してしまう

保証内容にはいろいろありますが工事終了後の保証に関することが多いでしょう。今は、そのような施工後の保証をしないで建築工事はできないのです。

こんな常識的なことを強調するのはどうしたことなのか？、そのことを主張するのであれば保証機関や保証法人の保証内容をさらに拡大した具体的な内容を提示すべきと思います。住学教室では保証内容について学ぶことができます。

●「良い住宅ができる」と思ってしまう

✔「デザイン住宅」を強調されると、設計力が高いと思ってしまう

設計には、1.意匠設計・2.構造設計・3.設備設計の3タイプがあります。「1.意匠設計」は建物の配置・間取り・デザインを考える設計ですが、デザインが良いからといって間取り計画が優れているわけではないし、建物の安全を考える構造計画が良いとは限らないのです。

そもそも住宅の良し悪しはデザインだけで決まるわけではない。むしろデザイン性を強調する設計者には特に注意することです。理由は建築主側の要望より設計者の拘りを優先にする、あるいは、「他社との設計比較をしながら良い設計を望む」建築主を好ましく思わない傾向があるからです。

✔デザイン性が高いと、良い住宅と思ってしまう

住宅は様々な機能をもつ生活する所です。ところが、デザインを強調されるあるいは特殊な工法を主張されると良い住宅であると思ってしまう。住宅はもっと複雑でいろんな性能・機能や要素で構成されています。

 「住宅の快適性」に関しても室内気候や生活機能あるいは家族関係もあります。「一つのこと」で住宅の良し悪しを評価することはできないでしょう。住まいづくりをして失敗したことのアンケートにも「デザインよりも、他の後悔が多い」のです。

✔一級建築士がいると、良い設計をしてくれると思ってしまう

医師には内科・外科・診療科‥‥の各専門分野があり、内科にもそれぞれの専門分野があります。料理人にも専門分野があって得意な料理・不得意な料理があります。設計士にも同じように専門分野があり得意不得意があるものです。

設計士は設計業務ができる一通りの知識を持っていますが医師でもなく教育者でもなく学者でもないのです。従って、建築以外のこと、例えば、健康・教育・家庭・経済‥‥はそれぞれの専門家の領域になります。

良い住宅の設計を望むなら、設計担当者の「住宅の考え方」を最初に確認してから設計業務を進めて行くことが望ましい。

✔木造など自然素材を強調されると、それが「健康住宅」と思ってしまう

少し考えればわかることですが健康は「食事・睡眠・運動・ストレス」が関係しています。木造住宅や自然素材を多く使用しても家族が健康的に生活ができるわけではありません。

家族が健康に暮らせるには”健康に暮らせる、生活環境」”をつくることです。例えば、睡眠で疲れをとる寝室には十分な酸素・暖冷房の室内気候や騒音対策、日常生活で家族が健康に暮らせる生活環境はもっと複雑です。決して、木造や自然素材だけでは不十分です。

✔特殊な工法が、良い住宅と思ってしまう

特殊な断熱工法・特殊な耐震工法あるいは特別な建築部材や設備機器‥‥。どのような特殊な工法や素材は住宅の一要素に過ぎないので、住宅全体を評価することにはならない。

今はどのような工法・建築部材にもそれに代用するものはいくらでもあります。一つのことが優れていても良い住宅であると判断しないことが賢明です。

●「建築費が安い」と思ってしまう

✔モデル住宅を持たない・宣伝広告しないことを強調されると安い住宅ができると、勘違いする

 “安く建築工事ができる”この理屈を疑ってしまう。大手住宅メーカーは広告やモデルハウスに多くの費用がかかるので建築コストが上がると説明をしている。

大手住宅メーカーは建築部材を安く調達できるし発注する工事業者の費用も安くできるので建築コストは高くなることはない。試しに大手住宅メーカーの住宅を工務店がやろうとすれば返ってコストは高くなるでしょう。

 ✔営業マンいないことで安くできると、勘違いする

“営業マンがいないからその費用分が安くなる”これも疑問です。工務店側が年間の工事高が少なけれればどうしても一棟当たりの利益率を高くしなければ経営維持ができなくなる。

一方営業マンがいることで受注高が上がれば棟数も増えるので一棟当たりの利益率を下げても経営ができる。営業マンがいることで建築費が高くなることはない。

✔丸投げしないから建築費が安くなると、勘違いをする

 “工事を丸投げしないから安くなる”これも疑問です。今は、どんな大きい工務店であっても丸投げしているような事業者はいないでしょう。 どこの工務店も建築工事は下請け事業者に協力してもらっています。

大手住宅メーカーの下請けであっても下請け業者は大手企業から一般よりも安い建築部材を仕入れています。そもそも、丸投げ(一括発注)はできない建築業の法律があるのです。

✔「建築費内訳図」を表示されると工事金額を高くなると、勘違いをする

工事価格・営業経費・下請・モデルハウス・広告宣伝費‥‥など、工事費の占める金額の少なさを表示した「建築費の内訳図」を見ることがよくあります。

それを見ると「他の経費が多く、工事費の割合が少ないの に合計の建築費が高くなる」と印象を持ってしまいます。 それは勘違いです。理由は工事原価の詳細が分からないからです。

建築会社は多くの建築工事をしていれば材料費・施工費は合理化されて下がります。工事原価は「建築費内訳図」だけでは分からない。それをプロの業者は自社の建築工事が安いことを主張するためにそのような「建築費内訳」を都合よく平気で説明するのはどうかと思います。

当方の提唱

冒頭に記しましたように、建築業界には「プロは騙せないが素人はいくらでも騙せる」という好ましくない慣習があります。見せかけの手法で素人を騙せるのです。騙されないためには「賢くなる」ことです。「賢くなる」は多くの情報を集めることではありません。正しい「判断と選択」をする能力を持つことです。

※素人はいくらでも騙せる：嘘をつくことでもなく詐欺行為をすることでもなく、「見せかけで、そう思わせる」ことです。

※正しい「判断と選択」：絶対的な基準ではなく、建築主側が「望む住宅・望む建築」するために賢明な「判断・選択」をするという個別的な基準です。

賢くなる

どのように賢くなるのか、それが難しいのです。業者側と対等になれるほど建築知識を持つことは不可能でしょうし、自分の経験を補うために他人の経験者の意見を多く集めても業者側には太刀打ちできないのです。つまり、「賢くなる」は多くの情報を集めることだけでは不十分です。

商行為はお金を出す側に決定権があります。それなら、建築主側にある「決定権」の立場を認識します。つまり業者側から提供される様々な提案や申し出に対し、建築主側は「正しく判断する、正しく選択する」の立場にいればいいことになります。そうすれば「建築主側は条件・要望を出し、工務店側が回答する」という単純な構図ができてきます。

ところがここで課題が出てきます。それは建築主が主役になって「正しく判断する、正しく選択する」ことは困難という課題です。理由は「1.住宅業界は複雑であること、2.住まいづくりは他の商品と違った特有性」があるからです。

正しい「判断と選択」をする

建築業務の流れを大きく分けますと「1.設計、2.見積り、3.施工条件、4.請負契約、5.工事、6.竣工」があります。この流れは新築・リフォームどちらにも共通します。その業務は「1.建築主側が条件や要望を出す。2.工務店側は条件や要望に回答する。3.建築主側が回答を決定する」という繰り返しで建築業務が進んでいきます。

住宅業界は複雑です。複雑な住宅業界を短時間で理解するのは困難です。しかし「失敗・後悔しない住まいづくり」・「住宅業界の常識・非常識」を知っていれば、住まいづくりを進めて過程で正しく「判断と選択」ができるのです。

自分で「失敗・後悔しない住まいづくり」・「住宅業界の常識・非常識」を勉強しようとすれば多くの時間を要しますが、一度住学教室に参加することで「失敗・後悔しない住まいづくり」・「住宅業界の常識・非常識」を学ぶことができます。その方が効率的です。